• 5

5.13.1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Гражданским кодексом РФ предусматривается четыре вида договоров о передаче имущества во временное пользование: аренда; наем жилого помещения; безвозмездное пользование; доверительное управление имуществом.

Договор аренды состоит в предоставлении имущества во временное возмездное пользование.

Договор безвозмездного пользования, как следует из его названия, есть договор о передаче имущества во временное безвозмездное пользование.

Договор жилищного найма касается передачи в возмездное пользование такого специфического объекта как жилое помещение.

Договор о доверительном управлении имуществом влечет передачу не только права пользования, но и ряда других, более широких по содержанию вещных прав по управлению имуществом.

В настоящей главе рассматриваются договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом. Договор найма жилого помещения, а также договор доверительного управления имуществом в настоящем учебнике особо не рассматриваются.

Однако в связи с тем, что договоры найма жилого помещения имеют широкое распространение, изложим основные сведения, касающиеся этих договоров.

Стороны договора - наймодатель и наниматель. Различают договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения.

Отношения сторон, связанные с социальным наймом, регулируются ст. 672 ГК. Помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования. Основным нанимателем может быть только гражданин. Вместе с основным нанимателем всеми правами и обязанностями по договору социального найма пользуются все члены его семьи, проживающие совместно с ним. В случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения договор перезаключается с одним из членов семьи, проживающим в жилом помещении. Договор социального найма жилого помещения регулируется некоторыми нормами ГК, нормами Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. и другими законами по жилищному законодательству.

Размер платы за пользование жилым помещением в договоре социального найма нормируется. Этот договор заключается на неопределенный срок и может быть расторгнут наймодателем в строго ограниченном числе случаев (систематическое разрушение или порча жилого помещения либо использование его не по назначению, систематическое грубое нарушение правил проживания и т.п.).

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между гражданином и собственником жилого помещения, которым может быть любое лицо - как гражданин, так и организация, основанная на праве частной, общественной, государственной или муниципальной собственности. Этот вид договора является срочным. Различаются краткосрочные договоры (на срок до одного года) и долгосрочные (от одного года до пяти лет). Если срок договора не указан, то считается, что договор заключен на пять лет. Долгосрочный договор предоставляет нанимателю больший объем прав.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания и обеспечивать его сохранность. Наниматель может производить переустройство помещения лишь с согласия наймодателя.

Плата за проживание устанавливается по соглашению. Если договором не предусмотрено иное, то наниматель обязан вносить и коммунальные платежи.

Договор найма жилого помещения довольно подробно регулируется ст. 671 - 688 ГК.

По договору аренды (он также именуется договором имущественного найма) одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество во временное пользование, а арендатор обязуется оплатить за это договорную цену.

Объектом договора аренды является различное имущество: как движимое (велосипед, холодильник), так и недвижимое (здание, земельный участок).

Однако вещи потребляемые (а они исчезают в процессе разового использования) не могут быть объектом договора аренды, ибо объект договора аренды не должен терять своих натуральных свойств в процессе его использования.

В договоре аренды должны быть точно указаны данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, который подлежит передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 608 ГК). Практически это означает, что объект договора аренды должен быть определен индивидуальными признаками.

Объект договора аренды в собственность арендатора не переходит (за исключением особых случаев, когда он предусматривает передачу или выкуп арендованного имущества в конце срока действия договора аренды). Однако плоды, продукция и доходы, полученные арендатором при использовании арендованного имущества в соответствии с договором, являются собственностью арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК). Данная норма сформулирована как императивная: она не может быть изменена договором.

Сторонами договора аренды могут быть как граждане, так и юридические лица.

Арендодателем может выступать собственник сдаваемого в аренду имущества либо не собственник, а другое лицо, которое управомочено по закону или собственником сдавать имущество в аренду.

В отношении формы договора аренды действуют следующие правила. Если договор аренды заключается на срок свыше одного года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (в данном случае срок договора значения не имеет), то договор заключается в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества по общему правилу подлежит государственной регистрации.

Срок договора может устанавливаться в самом договоре. Однако законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если договор аренды заключен на срок, превышающий предельный срок, то он действует в течение срока, равного предельному. Кроме того, при наличии предельного срока по его истечении договор аренды прекращается.

Что касается тех случаев, когда закон не предусматривает предельных сроков действия договора аренды, после истечения срока действия договора, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок (а также превратившийся в договор, заключенный на неопределенный срок), может быть расторгнут по одностороннему заявлению любой стороны путем предупреждения о расторжении договора, полученного другой стороной за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца до даты расторжения договора. Однако законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения об одностороннем прекращении договора аренды.

Договор аренды является консенсуальным договором: он считается заключенным, когда стороны достигли согласия по всем существенным его пунктам, а не с момента передачи арендованного имущества. Поэтому арендатор вправе требовать от арендодателя передачи ему объекта аренды.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению имущества. При этом арендодатель несет повышенную ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые препятствуют (хотя бы частично) пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Однако арендодатель не отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества, которые либо были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра (проверки) имущества при заключении договора или передаче имущества.

При обнаружении недостатков имущества (тех, за которые арендодатель отвечает) арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендатора либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;- удержать сумму своих расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, вправе без промедления произвести замену предмета аренды либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

При сдаче имущества в аренду арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (например о том, что имущество находится в залоге). Если договор составляется в письменной форме, то указание о правах третьих лиц должно быть включено в договор. Если такое предупреждение не было сделано, то арендатор, узнав о наличии прав третьих лиц, имеет право потребовать либо, уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков. Сдача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК).

Во время действия договора аренды право собственности на арендованное имущество может перейти от арендодателя к другому лицу (наследование, купля-продажа, дарение, принудительное отчуждение имущества и т. п.). Однако это обстоятельство не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Условие об арендной плате, т. е. о плате за пользование имуществом, является важным положением договора. Договор аренды конкретизирует порядок, условия и сроки внесения арендной платы. На практике обычно договор предусматривает арендную плату за отдельные периоды времени действия договора (за месяц, день, час и т.п.); однако договор может предусматривать и разовую, однократную, арендную плату.

Арендная плата может устанавливаться либо на все арендуемое имущество в целом, либо на отдельные составные части имущества. Обычно арендная плата устанавливается в твердой сумме в виде периодически вносимых платежей. Однако закон (ст. 614 ГК) допускает и иные виды арендной платы, в частности:

- передача арендодателю установленной доли продукции, доходов, плодов, полученных в результате использования арендованного имущества;

- предоставление арендатором определенных услуг;

- передача арендатором арендодателю определенной вещи в собственность или в аренду;

- возложение на арендатора обязанности внести улучшения в арендованное имущество.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться в сроки, установленные соглашением сторон, но не чаще одного раза в год.

Если по не зависящим от арендатора причинам существенно ухудшились условия пользования, предусмотренные договором аренды,

или существенно ухудшилось состояние имущества, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Арендатор получает право использовать (эксплуатировать) сданное ему в аренду имущество. Однако использование имущества должно соответствовать условиям, указанным в договоре аренды, а если условия использования в договоре не определены, то имущество может использоваться в соответствии с его назначением.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. В указанных случаях (за исключением перенайма) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если договор аренды досрочно прекращается, то прекращается и договор субаренды. Если договор аренды является по каким-либо причинам ничтожным, то ничтожным является и договор субаренды.

В период действия договора аренды имущество изнашивается, амортизируется, стареет; оно требует время от времени проведения ремонта. По общему правилу, т. е. если в договоре не указано иного, текущий ремонт возлагается на арендатора, а капитальный ремонт - на арендодателя. Это общее правило может быть, однако, изменено законом, регулирующим отдельные виды договоров аренды.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон по основаниям, указанным в законе (ст. 619, 620 ГК).

В частности, арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или не в соответствии с назначением имущества; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит вовремя арендную плату. Однако досрочного прекращения договора арендодатель вправе потребовать только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости в разумный срок исполнить договорное обязательство.

В свою очередь, арендатор вправе односторонне расторгнуть договор, если переданное ему имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, если арендодатель не производит капитальный ремонт имущества, а также если имущество не по вине арендатора пришло в негодное состояние.

По истечении срока действия договора аренды арендатор, если он надлежащим образом исполнял договор, имеет преимущественное право на перезаключение арендного договора. О своем желании арендатор обязан письменно предупредить арендодателя в разумный срок до окончания действия договора. Преимущественное право арендатора на перезаключение договора действует в таких условиях в течение одного года. Если до истечения годичного срока со дня прекращения прежнего арендного договора арендодатель заключит арендный договор с новым арендатором, то прежний арендатор вправе потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещение убытков.

Важной особенностью договора аренды является правило, зафиксированное в п. 3 ст. 621 ГК: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок. Следовательно, истечение срока действия договора не во всех случаях приводит к автоматическому прекращению договора.

При прекращении действия договора арендатор возвращает имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, но с учетом нормального износа. Несвоевременный возврат имущества дает право арендодателю потребовать внесения арендной платы за период просрочки или взыскания убытков.

В период действия договора аренды арендатор часто улучшает используемое им имущество. Улучшения имущества, которые могут быть отделены от основного имущества без вреда, называются отделимыми, а улучшения, неотделимые без вреда от основного имущества, - неотделимыми. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если только иное не указано в договоре. Что касается неотделимых улучшений, которые были произведены арендатором за свой счет и с согласия арендодателя, то после прекращения действия договора арендатор вправе получить их стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором без согласия арендодателя, безвозмездно переходят арендодателю, если только иное не предусмотрено законом.

В договоре может быть предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества, т.е. о переходе предмета аренды в собственность арендатора, например, по истечении срока договора аренды. Такое же условие может быть предусмотрено законом. Кроме того, закон может установить случаи, когда выкуп имущества запрещается.

Авторы: 1379 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги: 1908 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я