• 5

§ 3. Права и обязанности пользователей земель сельскохозяйственного назначения (общие понятия; права пользователей земли; право распоряжения землей; право залога земли;право аренды земли; обязанности землепользователей; защита прав; ограничения (обременения) земельных прав)

Права и обязанности пользователей земли определялись и определяются законами и подзаконными актами. Это не полностью отвечает задаче эффективного использования и улучшения земли, так как в нормативных актах невозможно учесть многие существенные природные и хозяйственные особенности конкретных участков земли; такую детальность, как известно, способны обеспечить лишь индивидуальные договоры или рекомендации специалистов Минсельхоза РФ. Нельзя считать случайным, что некоторые административные по форме земельные документы предусматривают детализацию прав и обязанностей сторон применительно к конкретным земельным участкам. Такими документами являются, например, примерные договоры аренды земельной доли, купли-продажи земли, дарения, временного пользования земельным участком, рекомендованные органами государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ.

Общие понятия

Земля, как уже было отмечено, может использоваться на разных титулах: праве собственности, праве бессрочного (постоянного) пользования, праве временного пользования, аренды. Однако содержание прав и обязанностей по использованию земли у всех обладателей названных титулов во многом совпадает. Это касается, например, охраны природы, соблюдения санитарных, ветеринарных, агрономических (по борьбе с болезнями и вредителями растений) правил, строительных предписаний, обязанности допуска на свою землю представителей надзорных органов, представления государственным землеустроительным органам отчетности о наличии и использовании земли и др.

Для обладателей всех титулов действует в основном одинаковая система правомочий в отношении сельскохозяйственных земель, а также тех природных объектов, которые могут рассматриваться в качестве принадлежности данного земельного участка: естественной растительности, природной влаги, общераспространенных полезных ископаемых, торфяных залежей, в ряде случаев - запасов подземных вод, текущих речных вод. У собственников земли, естественно, больше прав по отношению к арендаторам их земель, включая главное - получение арендной платы. Этого права нет у обладателей иных прав на землю. Но по многим другим вопросам права всех обладателей земельных титулов близки.

Права пользователей земли

Важнейшее право всех предприятий, организаций и граждан, которые пользуются землей, - самостоятельно на ней хозяйствовать (ст. 52 ЗК РФ).

Гарантируя защиту этого важного права, ч. 1 ст. 54 ЗК РФ предусматривает: "вмешательство в деятельность собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, связанную с использованием земли, со стороны государственных, хозяйственных и других органов и организаций запрещается, за исключением случаев нарушения земельного законодательства". Кроме того, ст. 53 ЗК РФ называет основной перечень прав, одинаковых для всех обладателей земельных титулов:

право собственности на легально произведенные посевы и насаждения, на получаемую от них продукцию;

право разработки общераспространенных полезных ископаемых и торфа - с распространением права собственности на все добытое (в объеме прав, указанных в ст. 18-19 Закона РФ "О недрах");

право откачки воды с последующим возникновением права собственности на полученную воду (в порядке, установленном ст. 85, 138 Водного кодекса РФ);

право пользования лесными угодьями (древесиной) и пользования побочными продуктами леса в соответствии с утвержденными правилами ведения лесного хозяйства (ст. 134 Лесного кодекса РФ);

право возведения в установленном порядке жилых, производственных, культурно-бытовых и иных строений и сооружений (с соблюдением строительных норм и правил - СНиП);

право проводить в установленном порядке оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы, с соблюдением природоохранных требований законодательства (ст. 24-32 Закона РФ "О мелиорации земель").

Обладателю земельного участка принадлежит на праве собственности урожай дикорастущих и сеяных трав. Он имеет право косить их, пасти на них скот, использовать на корню и в скошенном виде в качестве корма для домашних животных, привлекать на свой участок дикую живность (без ущерба для своих соседей). Спорным является принятый в некоторых районах обычай - путем пала (поджога) уничтожать ветошь - прошлогоднюю засохшую растительность, поскольку это может быть причиной пожаров.

Владелец (пользователь) земли вправе собирать с полей и угодий камень - с обращением его в свою собственностью. Он может производить ряд других мелиоративных и защитных работ, принятых в данной местности (например, посадку деревьев в вершине растущего оврага, залужение водоподводящих ложбин и др.). Но если эти работы приводят к строительству сооружений, трансформации угодий, влияют на соседние участки, меняют принятый план .устройства земли, изменяют конфигурацию русла водостока, то они должны быть согласованы с собственником земли, а в надлежащих случаях - с государственной землеустроительной службой. То же относится к некоторым земляным работам, когда они создают, например, помеху стоку воды по ложбинам. Кроме того, обо всех коренных преобразованиях земли необходимо сообщать органам, ведущим государственный земельный кадастр, для соответствующей регистрации и учета.

Право распоряжения землей

Собственник может продать, подарить, обменять, а также передать свою землю в аренду. Но что касается владельца-несобственника (пользователя, арендатора), то передавать свою землю в чье-либо пользование такой субъект может только с разрешения собственника.

Правомочия собственников земельных долей в сельскохозяйственных коммерческих организациях имеют свои особенности. В п. 4 Указа Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. установлено, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе:

передать ее по наследству;

использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства;

продать или подарить земельную долю;

обменять ее на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;

передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;

передать ее на условиях договора ренты и пожизненного содержания:

внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Выделяемые в натуре в счет земельных долей участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое назначение этих участков изменяется по решению органов власти субъектов РФ.

Право залога земли

В странах, где давно применяется залог земли, собственник может заложить свою землю, сохранив на нее право собственности (так называемая ипотека). Заложенную землю собственник вправе сдать в аренду или даже продать - с переводом долга на нового собственника и с обязательным уведомлением об этом банка, которому была заложена земля. В то же время в договоре между ипотечным банком и собственником, закладывающим свою землю, могут быть оговорены условия, стесняющие право собственника распоряжаться заложенной землей.

В Российской Федерации институт залога земли находится в стадии становления. Что касается сельскохозяйственных земель, то здесь залог весьма ограничен.

Особенности ипотеки земельных участков в Российской Федерации установлены Законом РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.1

В ст. 62 названы земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки. По договору об ипотеке закладываются участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

При общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре.

Не могут быть предметом договора ипотеки земельные участки, передача которых в залог запрещена ст. 63 упомянутого Закона. В ней записано, что ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.

Таким образом, залог земель сельскохозяйственного назначения, как правило, запрещается. Однако законодательству РФ известны исключения из этого правила. Так, Указом Президента РФ "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" от 14 февраля 1996 г. гражданам и юридическим лицам, получившим в собственность здания, сооружения или иную недвижимость на землях сельскохозяйственного назначения, разрешено приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены названные объекты. При этом граждане и юридические лица, как и всякие другие собственники земли, имеют право заключать договоры ипотеки.

В договоре аренды определяются права и обязанности сторон, в том числе обязанности по обеспечению рационального использования и охране плодородия сельскохозяйственных угодий. Если арендатор земельного участка не может обеспечить правильное использование земли, то он должен уведомить об этом собственника.

Право аренды земли

В договоре аренды определяются права и обязанности сторон, в том числе обязанности по обеспечению рационального использования и охране плодородия сельскохозяйственных угодий. Если арендатор земельного участка не может обеспечить правильное использование земли, то он должен уведомить об этом собственника.

При сдаче земли в аренду ее собственник вправе включать в договор некоторые дополнительные условия, гарантирующие сохранение плодородия сельскохозяйственных земель. Такие условия могут касаться требования севооборота (плодосмена), выполнения противоэрозионных мероприятий, удобрения полей, использования всей полученной арендатором травы, сена, соломы и навоза только в пределах арендованного им земельного массива. Собственник может потребовать также, чтобы арендатор не злоупотреблял химикатами и не употреблял их свыше обусловленной нормы.

Собственник не остается безучастным к заботам арендатора и может оказать помощь арендатору. Если же такая помощь предусмотрена договором, то арендодатель - собственник земли обязан выполнить взятую на себя обязанность (например, помочь арендатору в проведении сложных гидротехнических работ по реконструкции осушительной сети)2.

Обязанности землепользователей

На носителей земельных титулов (собственников, землевладельцев, постоянных и временных землепользователей,арендаторов) закон возлагает ряд общих обязанностей, соблюдение которых необходимо при использовании земли.

Они сформулированы в ст. 53 ЗК РФ, а подробнее изложены в других нормативных актах. Основные из них:

эффективно использовать землю в соответствии с ее целевым назначением; применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной и иной деятельности;

осуществлять комплекс мероприятий по охране земель от природных невзгод, в том числе вызванных деятельностью человека;

повышать плодородие продуктивных угодий;

своевременно вносить плату за землю в виде земельного налога или арендной платы;

не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами;

своевременно представлять местной администрации установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель, необходимые для ведения государственного земельного кадастра, а также для принятия квалифицированных управленческих решений, связанных с использованием и охраной земель;

при ведении любого строительства руководствоваться строительными правилами и нормами; согласовывать проект с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.

Подробно содержание названных обязанностей каждого из носителей земельных титулов раскрыто в соответствующих разделах учебника.

Защита прав

Законодательство предусматривает меры за щиты добросовестных пользователей земли от любых неправомерных действий. Запрещается вмешиваться в их хозяйственную деятельность, если они не нарушают требований законодательства. Эти запрещения прежде всего относятся к органам государственной власти, которые не только не должны вмешиваться сами, но и пресекать незаконные вторжения со стороны других лиц и организаций.

Нарушенные права подлежат восстановлению, а причиненные убытки - возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду.

Убытки и потери возмещаются в соответствии с Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77 (с изменениями и дополнениями, принятыми постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. № 1176)3.

Споры о возмещении убытков рассматриваются судом или арбитражным судом. Вместе с тем пользователь земли не вправе проявлять пассивность в случае незаконного вторжения на нее третьих лиц.

Участки вместе с находящимися на них постройками могут изыматься у граждан для государственных или общественных нужд только после выделения им (если они этого пожелают) равноценных земельных участков и после строительства на новом месте жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых, а также полного возмещения всех других убытков, включая упущенную выгоду. То же касается условий изъятия земель сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных научно-исследовательских учреждений и учебных хозяйств и других сельскохозяйственных и лесохо-зяйственных предприятий (ст. 55 ЗК РФ), кроме необходимости предварительного выделения нового земельного участка. Эти вопросы решаются в каждом случае особо.

Ограничения (обременения) земельных прав

Все пользователи землей обязаны соблюдать определенные природоохранные, ветеринарные, санитарные и иные правила: федерального, регионального и местного масштаба. Так, на всей территории России запрещено без специального разрешения выращивать некоторые растения, из которых добываются наркотические средства. Практически все используемые земли, в том числе сельскохозяйственного назначения, подвержены некоторым общим ограничениям.

К ограничениям (обременениям) Закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, обременяющих право собственности либо иные вещные права на конкретный объект недвижимого имущества (наличие ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Названный Закон определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком или другим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и других нужд, которые не могут быть обеспечены иным путем. Сервитут, будучи вещным правом на здание, сооружение, помещение, может существовать и вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Наряду с этим на многие земли могут быть наложены специальные ограничения, вызванные их местоположением или иными обстоятельствами. На практике такого рода ограничения получили название земельно-планировочных. Они касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.

Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты, т. е. ограничения, установленные в интересах соседей и других заинтересованных лиц, а также государственных и муниципальных органов. Если земельный массив в свое время был разделен таким образом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю, прогона скота и т. д. Такого рода сервитуты устанавливаются в силу давности, договора, судебного решения - за плату или бесплатно. Сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользования землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитуты могут возникать и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу РФ вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы. Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать бечевник - полосу земли, оставляемую для нужд судоходства. Если участок земли находится в курортном поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника.

К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, неизбежные в тех случаях, когда перепланировка территории производится без исторической подготовки к ней. Например, если на местности, предназначенной для создания водохранилища, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, на устройство прудов, производство прочных земельных улучшений и т. д., то потери при затоплении возрастут. Чтобы этого не произошло, на пользователей земли накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций.

Закон устанавливает общий принцип рациональности пользования землей, который можно рассматривать как общее ограничение в праве. Так, эксплуатация участка не должна вызывать неблагоприятные хозяйственные последствия. Нельзя, например, распахивать земли, неблагополучные в эрозионном отношении, поскольку это означает порчу самой земли и загрязнение водоемов, куда попадает смытая водой почва. Нельзя размещать сельскохозяйственные культуры, требующие интенсивной химизации, в пределах водоохранных зон, в частности вблизи рек и других водоемов. Разработка полезных ископаемых должна сочетаться с рекультивацией (восстановлением плодородия) поврежденных угодий. Следовательно, эксплуатация земли, какие бы потребности она ни удовлетворяла, не должна приводить к порче земли и других природных и культурных объектов. Понятие рационального использования включает определенную интенсивность производства. В сельском хозяйстве это означает получение такого количества продукции с каждого гектара угодий, которое отвечало бы принятой норме.

Интенсивное использование земли не должно приводить к хищнической эксплуатации, т. е. к достижению ближайшей выгоды ценой разрушения земли. Это требование особенно актуально при краткосрочной аренде земли. Арендатор обязан заботиться о плодородии угодий не только с выгодой для себя, но и для тех, кто в последующем будет использовать ту же землю.

С ограничением прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов связан государственный контроль за их деятельностью.

В сельском хозяйстве запрещение незаконного вмешательства государственных органов во внутрихозяйственное использование угодий создает необходимые условия для свободного развития технологии земледелия. В то же время в случае нарушения предписаний закона государство как орган власти вправе потребовать от любого пользователя земли исполнения установленных законом обязанностей. Если в результате действий (бездействия) пользователя возникает угроза порчи земель, снижения их плодородия и доходности, то орган управления от имени государства может предписать безотлагательные меры по устранению правонарушений или их своевременному предупреждению.

От государственного контроля не свободны, безусловно, и частные собственники земли. Так, все без исключения лица обязаны использовать свои земельные участки в соответствии с той целью, которая была легально определена в момент отвода или предоставления земли или же впоследствии. Отклонение от целевого назначения либо неиспользование земли признается правонарушением. Изменить целевое назначение сельскохозяйственных угодий может полномочный государственный орган субъекта РФ.

Авторы: 1379 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги: 1908 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я