• 5

4.4. Рынок жилья Москвы: итоги и прогноз129

Итоги 2003 г.

Предыдущий анализ рынка жилья в России130 применительно к Москве содержал

прогноз о вероятном повышении цен на 12–16%, что во многом основывалось на пере-

ходе от наметившейся в первой половине 2002 г. стабилизации к новому росту цен. В

то же самое время допускалась возможность существенного расширения диапазона ко-

лебаний мировых цен на нефть и иных обстоятельств экономико-политического харак-

тера, способных коренным образом изменить тенденции в экономике и оказать влияние

на рынок недвижимости.

Фактическая же динамика цен на жилье в Москве превзошла самые смелые ожи-

дания. Развитие рынка жилья в столице России в истекшем 2003 г. характеризовалось

продолжением роста цен, начавшимся еще в августе 2002 г. (рис. 1).

Рисунок 1

Средняя удельная цена предложения квартир в Москве в 2002–2003 гг.

900

950

1000

1050

1100

1150

1200

1250

1300

1350

1400

1450

1500

1550

1600

$/кв. м

В результате к концу 2003 г. средняя удельная цена квартир в Москве достигла

1594 долл./кв. м по сравнению с 1096 долл./кв. м в декабре 2002 г. (в июне 2003 г. –

1241 долл/кв. м) (табл. 8). Напомним, что двумя годами ранее, в декабре 2001 г. вели-

чина этого показателя составляла 940 долл./кв. м. Таким образом, в декабре 2003 г. ин-

декс цен на жилье относительно декабря 2002 г. составил 1,45 (прирост за год – 45,4%),

129 В настоящем разделе использованы данные мониторинга рынка жилья Москвы, проводившегося ком-

паниями РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость», «Контакт-Недвижимость» и «БЕСТ-Недвижимость».

130 См. Российская экономика в 2002 г. Тенденции и перспективы. М.: ИЭПП, 2003. С. 463–474.

относительно декабря 2001 г. – 1,70. Поскольку за 2002 г. индекс цен составил 1,17, то

прирост за 2003 г. – 53 п.п.

Таблица 8

Динамика среднего уровня цены предложения

жилья в Москве в 2001–2003 гг.

Средние удельные цены предложения жилья,

долл./ кв. м

Индексы номинальной стоимости

жилья

Годовые индексы ре-

альной стоимости

жилья (IGS)131

дек.

2001

дек.

2002

июнь

2003

дек.

2003

дек. 2002/

дек. 2001

июнь

2003/ дек.

2002

дек.

2003/

дек.

2002

2002 2003

940 1096 1241 1594 1,17 1,13 1,45 1,07 1,20

В связи с неоднозначностью ситуации в финансовой сфере номинальные долла-

ровые цены на жилье целесообразно пересчитать в реальные (очищенные от инфляции

как рубля, так и доллара).

Изменение макроэкономических параметров характеризуется следующими пока-

зателями. Инфляция рубля, по предварительным данным Госкомстата РФ, составила в 2003

г. 12,0% и в 2002 г. 15,1% (за два года – 28,9%). Средний номинальный обменный курс

доллара в декабре 2003 г. составил 29,44 руб., тогда как годом ранее – 31,84 руб. Сле-

довательно, индекс девальвации рубля к доллару составил в 2003 г. 0,925, а за два года

(относительно декабря 2001 г.) – 0,977. Соответственно индекс инфляции доллара в

России за 2003 г. составил 1,21, за два года – 1,32. Покупательная способность доллара

(относительно потребительской корзины), напротив, снизилась: ее индекс составил за

2003 г. 0,83, а за два года – 0,76.

В итоге реальная стоимость жилья с учетом корректировки на уровень инфляции

рубля и доллара (индекс IGS) выросла в 2003 г. на 20%, а по сравнению с декабрем

2001 г. – на 28,8%. Учитывая, что за 2002 г. этот показатель составил 7%, можно кон-

статировать рост IGS в 2003 г. более чем на 21 п.п.

При более детальном, помесячном рассмотрении динамики номинальных и ре-

альных индексов цен на жилье в Москве на протяжении двух лет (2002–2003 гг.) выри-

совывается следующая картина (рис. 2). Если исключить инфляцию рубля и падение

курса доллара в России, то реальная стоимость жилья в Москве была стабильна в пер-

вой половине 2002 г., колебалась в небольшом диапазоне во второй половине 2002 г. и

в первой половине 2003 г. и начала стремительно расти лишь в последние 5 месяцев

прошедшего 2003 г.

131 Расчет индекса IGS производится по следующей формуле: IGS=Iцр/Iир=Iцд/Iид, где Iцр – ин-

декс цены на жилье в рублях, Iир – индекс потребительских цен, Iцд – индекс цены жилья в долларах,

Iид = Iир/ Iдрд – индекс инфляции доллара в России (относительно динамики потребительских цен),

Iдрд – индекс девальвации рубля относительно доллара.

Рисунок 2

Динамика номинальных и реальных индексов долларовых

цен на жилье в Москве в 2002–2003 гг.

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

индекс номинальный индекс реальный

Анализ факторов, определивших тенденции изменения цен на жилье

Итак, в октябре 2002 г. средний уровень номинальных долларовых цен предложе-

ния жилья в Москве превысил докризисный уровень (декабрь 1997 г. – 1030 долл./кв.

м), а в сентябре 2003 г. превысил значение исторического максимума в 1360 долл./кв.

м, отмеченное в марте 1995 г., достигнув к концу года ранее невиданного уровня в

1594 долл./кв. м. Необходимо иметь в виду, что социально-экономическое положение в

столице, характер и состояние жилищного фонда, качество нового строительства сего-

дня разительно отличаются от периода начала рыночных преобразований. И если в

предыдущем периоде развития рынка недвижимости стабилизация цен была достигну-

та в 1996–1997 гг. на «естественном» для Москвы уровне 1000–1050 долл./кв. м, то се-

годня Москва явно достойна большего.

Однако стабилизация на новом уровне еще не произошла, и для прогнозирования

дальнейшего развития рынка жилья Москвы необходимо рассмотреть механизмы реа-

лизации этой общей для всех городов закономерности, факторы, определяющие дос-

тигнутый уровень и будущие тенденции развития рынка. Такие факторы можно разде-

лить на внешние по отношению к рынку жилья и внутренние.

Вначале рассмотрим влияние внешних факторов. При условии стабильного функ-

ционирования экономики страны на принципах рыночного хозяйства к таковым тради-

ционно можно было отнести общую экономическую ситуацию, которая находит свое

выражение в динамике таких показателей, как ВВП, реальные доходы населения,

розничный товарооборот. Однако специфика российской переходной экономики свиде-

тельствует в пользу того, что не менее весомыми оказываются конъюнктура мировых

цен на нефть, являющуюся основой российского экспорта, тенденции развития валют-

ного рынка и текущая политическая ситуация внутри страны.

Как показали ранее выполненные исследования132, важным фактором, влияющим

на цены на жилье в Москве, в 2002–2003 гг. был уровень мировых цен на нефть.

С учетом 2–3-месячного лага между полученными доходами от продажи нефти и

их возвращением в страну (и последующим частичным переходом на рынок недвижи-

мости), в апреле прирост цен на жилье определялся февральскими (максимальными –

более 30 долл./баррель) ценами на нефть, и он составил более 3%. В мае – мартовскими

(28,5 долл./баррель), и прирост снизился до 2,2%. В июне, с учетом апрельского сниже-

ния уровня цен на нефть до 22,6 долл./баррель, он составил 2,1%. Таким образом, если

рост цен на нефть практически прямо влиял на цены на жилье в сторону их повышения,

то воздействие снижения нефтяных цен было не столь явным и выражалось лишь в за-

медлении темпов прироста цен на жилье.

Дальнейшего снижения цен на нефть не произошло, экономика США резко уве-

личила потребление, а иракская нефть так не пошла на экспорт в значительных объе-

мах, и цены на нефть в мае–июне выросли до 24–25 долл./баррель. К этому необходимо

добавить значительный рост объемов добычи нефти в России и ее экспорта. В резуль-

тате прирост цен на жилье в Москве в июле–августе за счет «нефтяного» фактора зна-

чительно увеличился, и при общем приросте в 3,5–4,0% его вклад, по нашей оценке,

составил 2–2,5%.

В июле–августе цены на нефть снова выросли (до 28,7 долл./баррель), а, следова-

тельно, в сентябре-октябре прирост цен на жилье за счет этого фактора можно оценить

на уровне 2,5–3%. В сентябре нефтяные цены упали более чем на 10% (до 25,6

долл./баррель), но в октябре снова поднялись практически до августовского уровня

(28,0 долл./баррель). Соответственно темп прироста цен на жилье в ноябре составил

около 2%, а в декабре 2,5%. Далее, в ноябре–декабре цены на нефть снова выросли до

27–28 долл./баррель, и можно предположить, что в декабре 2003 г. – феврале 2004 г.

вклад данного фактора составит 2,0–2,5% в месяц.

По предварительным расчетам в среднем рост цен на нефть на 5 долл./баррель

обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 1,2% (см. рис. 3).

Таким образом, «нефтяной» фактор, определивший рост платежеспособного

спроса на рынке жилья Москвы, обеспечил более половины суммарного прироста цен

на жилье в Москве в 2003 г.133

В последние два года существенным фактором, влияющим на динамику рынка

недвижимости, вновь стала динамика обменных курсов (прежде всего соотношения

рубля и доллара).

132 См.: Стерник Г.М. Прогноз развития рынка жилья Москвы до 2005 года. Отчет АЭКСИП, апрель

2003 г., www.realtymarket.org.

133 Несмотря на невысокую достоверность оценок, влияние «нефтяного фактора» на рынок жилья можно

поставить на первое место, поскольку, как будет показано ниже, приросты от других факторов еще ме-

нее значимы.

Рисунок 3

Связь между месячными темпами роста цен на жилье в Москве

и мировыми ценами на нефть марки «URALS» (с лагом в 2 месяца) в 2002–2003 гг.

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

$/баррель

%

Вследствие сложившейся за годы рыночных реформ сильной долларизации рос-

сийской экономики, что до последнего времени в еще большей степени относилось к

номинации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения на мировом ва-

лютном рынке оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупате-

лей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. Колебания курса евро по от-

ношению к доллару в 2002–2003 гг., снижение курса доллара к рублю в 2003 г.

вследствие новой курсовой политики ЦБ РФ, направленной на укрепление рубля, яви-

лись вторым фактором, который внес свой вклад в ситуацию рынка недвижимости.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае–июне 2002 г. на-

чал расти, в июле «догнал» доллар США, в ноябре–декабре превзошел его на 8–10%, а

к маю 2003 г. – на 22%. В феврале ЦБ РФ объявил о политике укрепления рубля отно-

сительно доллара как средстве борьбы с инфляцией. В июне–июле 2003 г. ситуация из-

менилась. Доллар несколько отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения

1,09–1,12) и перестал снижаться относительно рубля. Население снова начало поку-

пать долларов больше, чем продавать. С сентября евро продолжил укрепляться относи-

тельно доллара, а в России – относительно рубля (а доллар – слабеть относительно

рубля). К концу декабря евро стоил около 37 руб., а доллар – около 29.

В таких условиях располагающие сбережениями группы населения начали посте-

пенную диверсификацию своих активов посредством сокращения доли долларовой

компоненты. Для рынка недвижимости Москвы этот фактор был особенно значимым

по причине чрезмерной концентрации сбережений и относительно высокого уровня

адаптации населения к рыночным условиям, предполагающего отслеживание измене-

ний на финансовых рынках и реакцию на них.

На товарных рынках начался переход к номинации цен на некоторые товары и ус-

луги в евро, а также долгожданный процесс дедолларизации рынков в пользу отечест-

венной валюты. На рынке недвижимости таких изменений пока не видно (за исключе-

нием единичных попыток134).

При отсутствии в достаточном количестве в банках наличных евро и невыгодно-

сти конвертации долларовых сбережений ни в евро, ни в рубли обладающие сбереже-

ниями группы населения в 2002–2003 гг. переводили их из преимущественно долларо-

вой формы частично в рублевую, но в большой степени – в приобретение

недвижимости. Это стимулировало активность покупателей на рынке, рост объема про-

даж.

Возможно, снижение курса доллара приводит к росту цен на жилье из-за желания

продавцов сохранить ценность своих активов и желания покупателей быстрее изба-

виться от слабеющего доллара («бегство от доллара»).

Количественная оценка влияния изменений курса доллара на динамику долларо-

вых цен на жилье в Москве, показанная на графиках (рис. 4 и 5), лишь частично под-

тверждает эту возможность.

Рисунок 4

Динамика курса рубля к доллару и долларовых цен

на жилье в Москве в 2002–2003 гг.

0,96

0,98

1

1,02

1,04

1,06

1,08

индекс деваль

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

индекс долл

Индекс девальвации рубля к доллару Индекс долларовых цен на

Исходя из полученных графиков, можно предположить, что при отрицательных

темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара к рублю)

темпы прироста цен на жилье увеличиваются при увеличении темпов снижения курса

доллара в пропорции 2:1 (2% прироста цен на жилье при 1% снижения курса доллара).

При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на

жилье при повышении темпов роста курса доллара практически не увеличиваются.

134 Так, Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Правительства Москвы объявил

о переходе с 1 февраля 2004 г. к оценке жилья в рублях (по курсу 1 долл./30 руб.). Однако не ясно, по-

следуют ли за ним остальные застройщики, на долю самого ДИПСа приходится только 15% рынка.

Рисунок 5

Связь между месячными темпами прироста цен на жилье

в Москве и курсом доллара к рублю в 2002–2003 гг.

0

1

2

3

4

5

6

7

-2 -1,5 -1 -0,5 0 0,5 1 1,5

доллар

квартиры

Если принять эти предположения, то при темпах снижения курса доллара в 2003 г.,

составивших 7% (около 0,5% в месяц), вклад данного фактора в рост цен на жилье вы-

ражается величиной 1% в месяц или 14–15% за год, что составляет одну треть от обще-

го прироста.

Таким образом, влияние фактора укрепления рубля относительно доллара на рост

цен на жилье в Москве в 2003 г. выражается величиной 14–15%, или одна треть от об-

щего прироста цен за год.

Еще один важный фактор, внесший свой вклад в рост цен на жилье в Москве, –

приток на рынок недвижимости средств от избирательной кампании. Опыт показы-

вает, что расходы кандидатов в депутаты на проведение избирательной кампании, на-

ходящие свое воплощение в высокой оплате услуг политтехнологов, производителей и

распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвы-

борных шоу, так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недви-

жимости. Как правило, уже располагая жильем высокого качества, перечисленные ка-

тегории получателей средств «прячут» деньги в жилье, используя его как надежное

вложение (лучше падающего доллара) и объект коммерческого инвестирования (в на-

дежде продать через определенное время с прибылью).

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму было собрано до 1 млрд

долл. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе

четверть – на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15–25%. Таким об-

разом, за время избирательной кампании этот фактор обеспечил не менее 15% прироста

цен на жилье в Москве из суммарного годового прироста.

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, можно

поставить фактор общей экономической ситуации в стране. Несмотря на явный и ус-

тойчивый рост ВВП, реальных доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с

темпами роста цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Тем не

менее экономический рост, приток инвестиций привнесли в 2003 г. до 10% суммарного

прироста цен на жилье, поддерживая положительную динамику рынка недвижимости,

предохраняя его от обвалов и кризисов.

Далее необходимо рассмотреть влияние внутренних __факторов рынка столичной

недвижимости.

В этой группе факторов можно отметить, во-первых, снижение объема предло-

жения квартир на вторичном рынке, что, естественно, способствует повышению цен.

Логично предположить, что основным движущим мотивом такого поведения продав-

цов являются ожидания дальнейшего роста цен, подкрепленные ослаблением позиций

доллара внутри России.

Во-вторых, на ситуацию на жилищном рынке Москвы оказывает влияние расту-

щее рекордными темпами предложение на первичном рынке. В 2003 г. ввод жилья, по

оценке руководителя строительного комплекса города В. И. Ресина, составил 4,5 млн

кв. м, в том числе предназначенного для коммерческой продажи – более 2,5 млн кв. м.

Вместе с тем сравнительно дешевое панельное жилье представлено на рынке в недоста-

точных объемах. Существует дисбаланс между структурой спроса и предложения по

соотношению «цена–качество». Вследствие этого, в условиях высокого платежеспо-

собного спроса, обеспеченного внешними факторами, повышение цен на новостройки

идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке.

Что касается оборотов первичного рынка, то, в условиях отсутствия в Москве от-

крытой официальной статистики, имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы

говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20–25%, а руково-

дитель Москомрегистрации М. А. Скворцов – о резком снижении числа регистраций

инвестиционных договоров. Начальник отдела перспективных проектов ДИПС Е. Лео-

нов говорит о снижении в последние два месяца 2003 г. спроса на первичном рынке135.

В этих условиях застройщики осторожно, через новогодние скидки и специальные

предложения, консервируют или снижают цены.

В-третьих, среди внутренних факторов рынка недвижимости необходимо учесть

новый фактор, связанный с началом развития массовой ипотеки.

По данным Банка России, на начало 2003 г. ипотечные жилищные кредиты пре-

доставляли 143 банка. В 2002 г. объем таких кредитов вырос почти вдвое – с 1,7 млрд

руб. до 3,3 млрд руб. (рис. 6). Средний размер кредита увеличился с 430 тыс. руб. до

530 тыс. руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. При этом 68% совокупного ипотеч-

ного портфеля было номинировано в валюте. В 2003 г. объем ипотечного кредитования

вырос еще втрое – до 10,5 млрд руб.136 Хотя в Москве ипотека еще не набрала обороты

(в том числе и вследствие достаточного платежеспособного спроса), все же к настоя-

щему времени уже выдано около 2000 ипотечных кредитов. В будущем году эта вели-

135 См.: Леонов В. Когда упадут цены на квартиры // «Недвижимость. Жилой фонд» (приложение к газете

«Вести»), декабрь 2003 г. № 4.

136 По информации агентства недвижимости «Лаурел» (см.: Дыченко О. Зеленый свет на «Улице ипоте-

ки» / Банковское обозрение, 2003 (спецвыпуск)), аналитического портала – Ипотека в России

(www.rusipoteka.ru), Справочно-информационной службы «Ипотека» (www.ipoteka.cosa.ru), сайта

www.realty-inform.ru.

чина может увеличиться вдвое-вчетверо, что окажет дополнительное воздействие на

цены в сторону их повышения.

Рисунок 6

Динамика объемов выданных ипотечных кредитов в 2001–2003 гг.

1,7

3,3

10,5

0

2

4

6

8

10

12

млрд. руб.

2001 2002 2003

Отдельно необходимо обсудить возможное влияние на цены первичного рынка

начавшегося удорожания стоимости строительства, связанного как с ростом издер-

жек производства, так и с повышением требований города к застройщикам и начавши-

мися аукционными продажами земельных участков под застройку. Очевидно, что по-

купатели прав застройки участков, соглашающиеся на предельно высокие цены,

просчитали свои затраты и не опасаются чрезмерно снизить доходность проекта при

существующих ценах реализации. Другими словами, фактор затрат сегодня не форми-

рует цены продажи жилья и практически не влияет на их изменение. Но он может стать

решающим при снижении платежеспособного спроса на рынке и доходности инвести-

ционных проектов.

Таким образом, внутренние факторы рынка недвижимости сегодня не подталки-

вают цены вверх, но и не препятствуют их дальнейшему повышению.

Прогноз динамики цен

В середине декабря 2003 г. был опубликован предварительный прогноз динамики

цен на рынке жилья Москвы в 2004 г.137 В его основу были положены сделанные выше

оценки вклада различных факторов в динамику цен на рынке жилья, а также прогнозы

экономистов, аналитиков нефтяного рынка, Правительства и Центробанка РФ на 2004 г.

Прежде всего был использован прогноз цен на нефть, согласно которому с начала

года начнется их снижение, и к лету они снизятся до 19–23 долл./баррель (бюджет РФ

на 2004 г. сверстан из условия среднегодовой цены в пессимистиче-

ском/оптимистическом вариантах 19,5/22,0 долл./баррель). На протяжении второй по-

ловины 2003 г. прогнозы динамики цен на нефть исходили из предположений о скором

завершении кризиса в Ираке, восстановлении объемов нефтедобычи в этой стране и

росте предложения иракской нефти на мировых рынках. Однако активизация воору-

женного сопротивления, которое не прекратилось и после ареста бывшего лидера стра-

137 См.: Стерник Г.М. Рынок жилья Москвы: предварительный прогноз на 2004 год. Материалы пресс-

конференции МАГР от 15.12.2003, realtymarket.org.

ны С. Хусейна и основных фигур из его окружения, неопределенность перспектив уре-

гулирования ситуации в свете намеченных на ноябрь 2004 г. президентских выборов в

США вызвали пересмотр аналитиками нефтяного рынка своих прогнозов в сторону вы-

соких цен на нефть по крайней мере до конца первого полугодия.

Для рынка жилья Москвы, если верны сделанные расчеты и если даже не рас-

сматривать другие значимые факторы повышения цен (избирательная кампания по вы-

борам Президента РФ, курс доллара, общий экономический рост), это означает 3–4%

ежемесячного прироста цен, или 20–25% за полгода. Если снижение цен на нефть нач-

нется летом, то в целом наш прогноз на 2004 г. дает величину роста цен в 30–35%.

Ситуация в валютной сфере более противоречива. Одни эксперты (например,

Дж. Сорос) прогнозируют падение доллара относительно евро еще в течение года до

уровня 1,35–1,40, другие (например, В. В. Геращенко) – начало укрепления доллара в

ближайшее время с постепенным выходом на уровень 1,10–1,15 относительно евро в

течение года. При принятии за основу второго варианта сближение позиций доллара и

евро означает резкое ослабление евро относительно рубля, что снизит его привлека-

тельность для россиян. В таком случае курс доллара к концу года снизится на 5–6%,

т.е. до 26,5–27 руб., а курс евро – до 29–30 руб. Это соответствует вкладу в прирост цен

на жилье в Москве, выражаемому величиной 10–12%.

Свою небольшую лепту в темпы роста цен на жилье внесут общий рост ВВП и

доходов населения, запланированные в бюджете на уровне 5–6%, развертывание ипо-

теки и, возможно, избирательная кампания по выборам Президента РФ в марте 2004 г.

Объем строительства жилья в Москве планируется сохранить на уровне 4,5 млн

кв. м, при этом доля жилья для переселения из сносимого фонда, выделяемая очеред-

никам и другим категориям граждан бесплатно или с субсидиями, должна возрасти.

Следовательно, объем предложения на первичном рынке несколько уменьшится при

увеличивающемся платежеспособном спросе.

Таким образом, общий прогноз прироста цен на жилье в Москве в 2004 г. при-

ближается к результатам 2003 г., т.е. составит 40–45%. Из приведенного анализа следу-

ет, что никаких фундаментальных угроз макроэкономического и микроэкономического

характера для рынка недвижимости Москвы в обозримой перспективе не существует.

Исходя из этого вывода, возможны следующие два предварительных сценария

развития рынка жилья Москвы.

Первым вероятным сценарием нам представляется постепенный, асимптотиче-

ский (по терминологии технических систем – «с доползанием») переход к стабилиза-

ции в конце 2004 г. – начале 2005 г., при этом в 2004 г. прирост цен составит 40–45%, а

в последующие 2–3 года – «инфляционные» 5–10%, т.е. будет примерно соответство-

вать темпам инфляции. Вероятность такого сценария мы оцениваем в 70–80%.

Тем не менее необходимо рассмотреть и второй вероятный сценарий развития со-

бытий.

По нашему мнению, возможные угрозы рынку, лежат в психологической плоско-

сти. Как известно, рынок недвижимости в большей степени, чем любой другой рынок,

подвержен воздействию иррациональных факторов, не всегда объясняющихся фунда-

ментальными причинами. Эта колебательная социально-экономическая система, дос-

тигнув точки равновесия, вряд ли долго задержится на ней. При отсутствии мощных

стимулирующих факторов переход к стабилизации цен под влиянием соотношения

спроса и предложения способен привести к более или менее резкому откату (если не

сказать «обвалу») цен. Так уже было в 1995–1996 гг., когда никакие макроэкономиче-

ские показатели не предвещали снижения цен. Однако переход к стабилизации в Моск-

ве произошел по колебательному («с перебегом») сценарию с откатом на 20–25%. По-

добного развития событий можно ожидать и в 2004–2005 гг. По этому сценарию

прирост цен может составить в 2004 г. 45–50%, а затем последует «откат» цен в тече-

ние двух-трех лет на 20–25%.

Механизмы реализации этого сценария могут быть различными. Например, воз-

можна такая причинно-следственная цепь событий: снижение темпов продаж ново-

строек – растяжение графиков продаж относительно планируемых застройщиками в

условиях растущего спроса – затруднения с обслуживанием заемных средств – увели-

чение доли невозврата кредитов у банков – банковский кризис «плохих кредитов» – со-

кращение объема инвестирования банками застройщиков – срыв завершения инвести-

ционных проектов и ввода домов в эксплуатацию – отток покупателей с первичного

рынка. Вероятность реализации данного сценария мы оцениваем в 20–30%.

Необходимо подчеркнуть, что в границах 2004 г. расхождения между этими сце-

нариями практически не будет.

Опыт прошедших лет показывает, что любой из этих вариантов стабилизации бу-

дет сопровождаться расслоением рынка, продолжением роста цен и активности рынка

на одних сегментах и возможным снижением на других.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного монито-

ринга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной террито-

риальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой полити-

ки, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности

инвестиционных проектов.

Авторы: 1379 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги: 1908 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я