• 5

ЗАЛОГ

Г. А. Люлакова,

судья

ПОНЯТИЕ ЗАЛОГА

Залог представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательства.

В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право по обеспеченному залогом обязательству, в случае неисполнения должником (залогодателем) этого обязательства, получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.

В современных условиях при имеющих место суперинфляции, падении уровня производства, повсеместных неплатежах за поставленные товары, произведенные услуги, выполненные работы, залог занимает особое место среди способов обеспечения гражданско-правовых обязательств (поручительство, банковская гарантия, неустойка, задаток).

Договор залога обеспечивает наличие и сохранность имущества на момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором.

Причем, стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции.

Залог предоставляет залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.

Реальная опасность потерять ценное имущество в натуре является для должника стимулом исполнить обязательство надлежащим образом.

Правоотношения по залогу в Кыргызской Республике регулируются ГК КР (ст.ст. 324-341), Законом КР "О залоге" от 27 июня 1997 года № 40, Законом КР "О банкротстве", а также иными нормативными правовыми актами, в том числе ЗК КР, Законом КР "Об ипотеке" от 29 мая 1998 года.

Залог возникает в силу договора или на основании закона. Примером возникновения залога в силу закона может служить ст. 451 ГК КР (п. 6), согласно которой, по договору купли-продажи товар с момента передачи его покупателю и до его оплаты, товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязательства по оплате товара. Это означает, что при неоплате товара продавец вправе обратить взыскание на этот товар, а покупатель не вправе распоряжаться товаром до его оплаты без согласия продавца.

Предметом залога может быть любая материальная и не материальная собственность, вещи или права, которые могут быть отчуждены.

В частности, предметом залога могут быть движимое и недвижимое имущество, в том числе любые товары, основные фонды и оборотные средства, строения, оборудование, товарно-материальные запасы, готовая продукция, ценные бумаги и т. д.

Требования, предъявляемые к закладываемому имуществу, состоят в том, что это имущество:

- не изъято из гражданского оборота;

- не входит в перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание;

- залогодатель, которым может быть как должник, так и третье лицо, является собственником имущества, либо лицом, имеющим на него право хозяйственного управления. Причем, последнее лицо должно иметь согласие собственника на залог имущества.

Предметом залога могут быть и имущественные права на получение денег, арендные права, права на интеллектуальную собственность.

Предметом залога не могут быть права, носящие личный характер: право на получение заработной платы, право на получение личных услуг, алиментов, возмещение вреда здоровью.

Закон ограничивает залог права на чужую вещь. Данный залог может быть произведен с согласия собственника при условии, что закон или договор между собственником и владельцем указанных выше прав содержит запрет на отчуждение этих прав без согласия собственника.

Такое требование содержится в п. 3 ст. 326 ГК КР. Но при ипотеке права аренды недвижимости условие в договоре о запрете залога не требуется.

Непосредственно законом (п. 4 ст. 7 Закона ГК КР "Об ипотеке") предусмотрено, что право аренды недвижимости может служить предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Но стороны договора и в таком случае не лишены права установить, что право аренды может быть заложено без согласия арендодателя.

Таким образом, можно сделать вывод, что залог права аренды движимого имущества возможен без согласия арендодателя-собственника имущества, а залог-ипотека права аренды недвижимого имущества не допускается без согласия арендодателя, если стороны в договоре не предусмотрели иного условия.

Пример. На основании договора аренды между автотранспортным предприятием и гр. Михайловым, последнему была передана в аренду автомашина КамАЗ сроком на один год. Михайлов, покупая квартиру для своей семьи, заложил продавцу в обеспечение уплаты стоимости квартиры право аренды указанной автомашины. АТП предъявило Михайлову иск о расторжении договора аренды, указав, что он не вправе был распоряжаться автомашиной без согласия собственника, каковым является АТП.

Михайлов иск не признал и в возражении указал, что имущественным правом на аренду он обладает на основании договора, в котором отсутствует запрет на отчуждение права на аренду автомашины арендатором.

При таких обстоятельствах действия Михайлова являются правомерными, и иск удовлетворению не подлежит.

В силу ст. 327 ГК КР, права залогодержателя (право залога) распространяются на вещь, которая заложена, а также и на ее принадлежности.

Например, при залоге дома он считается заложенным вместе с надворными постройками.

При залоге предприятия, как имущественного комплекса в целом или части, право залога распространяется на все его имущество, движимое и недвижимое, включая и исключительные права.

Права же залогодержателя на плоды, продукцию и доходы от заложенного имущества возникают только в случаях, когда это предусмотрено договором, т. е. залогодатель вправе получать плоды, продукцию и доходы от заложенного имущества.

Размер обеспечения основного обязательства передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же это не определено в договоре, считается, что залог обеспечивает основное обязательство, проценты, неустойку издержки по содержанию залога; убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательства, и расходы по принудительному взысканию платежа.

Залог может обеспечивать одновременно как одно, так и несколько обязательств. При этом следует иметь в виду, что последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге (ст. 329 ГК КР).

Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требования предшествующих залогодержателей.

На залогодателя возлагается обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах.

ВИДЫ ЗАЛОГА

ГК КР (ст. 325) и Законом КР "О залоге" (ст. ст. 8, 24-31) предусмотрены определенные виды залога.

1. В зависимости от того, у кого должно находиться заложенное имущество, залог подразделяется на виды:

- заклад - движимое имущество передается залогодателем залогодержателю, где и находится;

- твердый залог - заложенное имущество остается во владении залогодателя в соответствии с договором.

2. В зависимости от предмета залога, залог подразделяется на следующие виды:

- залог в ломбард - заклад;

- залог товаров в обороте;

- залог предприятий;

- залог имущественных прав;

- ипотека.

Залог в ломбард

Ломбарды осуществляют залог принадлежащего гражданам движимого имущества, предназначенного для личного потребления.

Для занятия этим видом предпринимательской деятельности ломбарды должны иметь лицензию.

Заключение договора о залоге вещей оформляется залоговым билетом. Называется этот вид залога - закладом. Закладываемые вещи в обязательном порядке передаются ломбарду, который обязан их за свой счет застраховать на полную сумму оценки.

За полученные в заклад вещи ломбард отвечает в случае их утери или понижения в качестве. Освободить от этой ответственности ломбард могут только грубая неосторожность самого залогодателя или действие непреодолимой силы.

В случае невозвращения кредита в установленный срок, ломбард вправе на основании исполнительной надписи нотариуса по истечении одного месяца продать заложенное имущество. Если даже сумма, вырученная от продажи этого имущества, окажется недостаточной для погашения кредита и процентов, требования ломбарда считаются погашенными.

В судебной практике после введения в действие Законов КР "О залоге" 1992 и 1997 годов имели место многочисленные споры, связанные с залогом имущества в ломбард.

Как известно, закон разрешает ломбардам принимать от граждан в залог движимое имущество, предназначенное для личного потребления, т. е. одежду, мебель, ювелирные изделия и т. д.

Суды в своей практике столкнулись с тем фактом, что ломбарды требовали в залог квартиры, жилые дома, магазины и другую недвижимость для обеспечения возврата кредита. Иногда залог оформлялся через нотариальную контору, а чаще заключались притворные сделки купли-продажи квартиры, выдачи доверенности работникам ломбарда на продажу квартиры. Эти сделки фактически прикрывали залог квартир.

Судам при разрешении дел данной категории необходимо исходить из того, что квартира и прочая недвижимость не может служить предметом заклада в ломбард и проверять, имеется ли у ломбарда лицензия на залог недвижимости. Такие сделки являются притворными, и в силу ст. 188 ГК КР они ничтожны.

Пример. Ломбард обратился в суд с иском к гр. Севостьяновой о взыскании суммы и обращении взыскания на квартиру, указывая, что она взяла в ломбарде кредит в сумме 20 тысяч сомов сроком на 6 месяцев с уплатой процентов под залог принадлежащей ей квартиры. Долг в установленный срок не вернула. Ломбард просит взыскать сумму кредита с процентами и обратить взыскание на заложенное имущество.

Вопрос: Что необходимо выяснить суду при разрешении данного спора?

Во-первых, по вопросу залога необходимо выяснить его законность, установить, вправе ли ломбард брать в залог квартиру. Как мы знаем, Закон КР "О залоге" и ст. 341 ГК КР ограничивают деятельность ломбардов и предоставляют им право только на заклад движимого имущества.

Следовательно, по встречному иску Севостьяновой договор залога квартиры может быть признан недействительным в силу ст. 186 ГК КР, как сделка, совершенная юридическим лицом без лицензии.

В части взыскания долга суду необходимо учесть, что ломбард может, согласно ст. 341 ГК КР, произвести взыскание суммы кредита, обеспеченного залогом, вещей по исполнительной надписи нотариуса. В данном случае суд может удовлетворить иск ломбарда в части взыскания долга, но обращать взыскание решением суда на квартиру как на предмет залога не может. При исполнении решения суда исполнение производится в общем порядке без преимущественного права ломбарда перед другими кредиторами.

При рассмотрении споров судам необходимо иметь в виду, что согласно ст. 27 Закона КР "О залоге", ломбард не вправе включать в условия договора уплаты пени, штрафа, неустойки или процентов за несвоевременный возврат кредита. Ломбард не в праве заключать договор о залоге на недвижимое имущество и обращать взыскание на это имущество. Как указывалось выше, в соответствии со ст. 341 ГК КР, ломбарду предоставлено право выдавать краткосрочные кредиты под залог только движимого имущества.

Залог товаров в обороте (ст. 28 Закона КР "О залоге", ст. 340 ГК КР)

К товарам в обороте относятся товарно-материальные запасы, сырье, полуфабрикаты, готовая продукция. Эти товары могут использоваться и восполняться на всем протяжении действия договора о залоге. Товар остается у залогодателя, т. е. является твердым залогом.

Залогодателю предоставляется право изменять состав и натуральную форму заложенного имущества, при условии, что его общая стоимость не становится меньше, чем указано в договоре о залоге.

Залогодатель вправе произвести отчуждение этого имущества другим лицам и оно перестает быть предметом залога. Но в это же время вновь приобретенные залогодателем товары в обороте становятся предметом залога.

Залог предприятия (ст. 28 Закона КР "О залоге", ст. 327 ГК КР)

Любое предприятие, в соответствии с положением или уставом, включая акционерное общество, товарищество, кооператив, государственное предприятие и др., может закладывать любое имущество в соответствии с требованиями ГК КР.

Условие: имущество должно принадлежать предприятию на праве собственности, либо на праве хозяйственного ведения. Последнее может быть заложено только с согласия собственника.

При залоге предприятия в договоре залога должно быть четко отражено: передается в залог предприятие в целом, либо его часть.

В том случае, если речь идет о предприятии в целом, то залог должен соответствовать требованиям ст. 327 ГК КР, регулирующей ипотеку, т. е. право залога распространяется на все его имущество, включая права требования и исключительные права.

При залоге предприятия предметом залога могут выступать вещи или права, которые возникнут в будущем: например, будущие запасы произведенной продукции, дебиторская задолженность.

Залог имущественных прав (ст. 30 Закона КР "О залоге")

Предметом залога являются имущественные права, которые могут быть отчуждены. Такими предметами данного залога могут являться:

- право на разработку и использование месторождений полезных ископаемых, арендные права на предприятие, строения, здания, авторские, изобретательские права;

- денежный долг, причитающийся залогодателю;

- договорное обязательство третьего лица перед залогодателем, не являющееся денежным долгом.

При залоге обязательства залогодержатель может получить удовлетворение напрямую от должника по этому обязательству только после того, как залогодатель пошлет ему копию извещения о принудительном взыскании в пользу залогодержателя.

Ипотека

Ипотека регулируется Законом КР "Об ипотеке" от 29 мая 1999 года.

Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя (твердый залог).

Предметом ипотеки (ст. 3 Закона КР "Об ипотеке") может быть право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество:

- здания, сооружения;

- жилые дома, квартиры в многоквартирных домах и (или) части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- иное имущество, отнесенное законодательством к недвижимому имуществу.

Не могут быть предметом ипотеки здания и сооружения гидроэлектростанций и водохранилищ.

Главная вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Залог жилого дома означает, что производится ипотека как непосредственно жилого дома, так и надворных построек.

Ипотека зданий, сооружений, жилых домов допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, который необходим для использования их по назначению.

Не могут быть самостоятельным предметом ипотеки часть неделимого в натуре имущества. Если земельный участок признан неделимым (ст. 43 ЗК КР), то такой участок не может быть предметом ипотеки самостоятельно. Но если на этом участке расположен дом, принадлежащий на праве долевой собственности двум лицам, то каждый из них вправе осуществить залог-ипотеку своей части дома вместе с земельным участком, на котором он находится.

При ипотеке земельного участка необходимо, чтобы этот участок был выделен в самостоятельный земельный участок.

Если на земельном участке, на который оформляется ипотека, находятся другие здания, сооружения, то действует тот же принцип выделения в самостоятельный участок земельного участка, на котором они находятся и который необходим для их использования по назначению. К договору ипотеки земельного участка в обязательном порядке прикладывается план-схема земельного участка, позволяющий определить, какая часть участка подвергнута ипотеке.

Пример. В обеспечение полученного кредита в сумме 500 тысяч сомов АО "Алтын-Куш" предложило банку в качестве залога часть своего имущества в виде теплицы и сауны, обеспечивающих по стоимости сумму кредита.

В этом случае, в соответствии со ст. 327 ГК КР, земельный участок, на котором находятся эти сооружения, должен быть выделен в самостоятельный участок, с учетом части земельного участка, необходимого для использования их по назначению. К договору об ипотеке должен быть обязательно приложен план-схема участка.

Права по обеспеченному ипотекой основному обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены ипотечной закладной, которая является ценной бумагой.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав на земельный участок собственника, арендатора по договору аренды земельного участка, иной недвижимости, прав землепользователя.

Участниками договора ипотеки могут быть:

- граждане;

- юридические лица;

- государство.

Коммерческие банки и специализированные кредитные учреждения осуществляют операции, связанные с ипотекой, с учетом требований, устанавливаемых НБ КР.

Определенные особенности существуют при ипотеке имущества, находящегося в совместной и общей собственности.

Если имущество находится в совместной собственности без определения долей, ипотека такого имущества возможна только с согласия на это всех сособственников. В связи с этим недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности супругов или крестьянского (фермерского) хозяйства, может быть предметом ипотеки соответственно с согласия другого супруга или всех участников крестьянского (фермерского) хозяйства. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Но если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности, то ее участник вправе заложить свою долю в общем имуществе без согласия других собственников. При этом необходимо, чтобы доля каждого из собственников была определена.

Например, такая общая долевая собственность возникает при наследовании, когда каждый из наследников приобретает право собственности на определенную часть имущества.

При обращении взыскания на эту долю применяется преимущественное право покупки этой доли другими долевыми собственниками и правила ГК КР об обращении взыскания на долю в праве общей собственности (ст. 274 ГК КР).

Помимо перечисленного выше имущества предметом залога могут быть ценные бумаги и денежные средства. Их применение в качестве залога имеет свои особенности.

Залог ценных бумаг совершается путем вручения ценной бумаги залогодержателю, т. е. этот залог относится к закладу. Залогодержатель в подтверждение заключения договора залога выдает залогодателю залоговое свидетельство.

Залог денежных средств производится путем помещения денежных средств на депозитный счет банка или нотариальной конторы.

Проценты, начисленные на эту же сумму, принадлежат залогодателю.

ДОГОВОР ЗАЛОГА, ФОРМА, РЕГИСТРАЦИЯ

Отношения между залогодержателем и залогодателем по залогу имущества оформляются договором.

В таком договоре две стороны:

1) Залогодатель - лицо, предоставляющее имущество в залог. Этим лицом может быть как заемщик, так и третье лицо по отношению к обеспеченному залогом обязательству.

Пример. Эрмек берет взаймы 200 тысяч сомов у Марата. Мать Эрмека в обеспечение исполнения договора займа предоставляет в залог свою квартиру.

При невыполнении договора займа Эрмеком взыскание будет обращено на квартиру его матери.

2) Залогодержатель - лицо, чье право на указанное выше обязательство обеспечено залогом.

В нашем примере залогодержателем является Марат, залогодателем - мать Эрмека.

Закон не допускает заключения договора залога в устной форме. Форма договора залога предусмотрена только письменная (ст. 328 ГК КР):

- простая письменная;

- письменная нотариальная.

Нотариальная форма для договора залога предусмотрена при следующих залогах:

- залог обеспечивает обязательства по договору, подлежащему нотариальному удостоверению;

- по соглашению сторон.

Пример. Между Алымкулом и Кадыром заключена сделка купли-продажи квартиры. В обеспечение сделки Кадыр предоставил две автомашины. В связи с тем, что сделка купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению, то и залог двух автомашин в ее обеспечение также должен быть удостоверен нотариусом.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на соответствующее имущество и сделок с ним. Это имущество указано в ст. 180 ГК КР: недвижимое имущество. Сделки с недвижимым имуществом по отчуждению, ипотеке подлежат, как установлено ст. 180 ГК КР, государственной регистрации. Не следует забывать, что законодательством может быть предусмотрена и государственная регистрация сделок с движимым имуществом.

В отношении земельных участков, которые являются недвижимостью по своему назначению, установлен иной порядок. Согласно ст. 9 ЗК КР от 2 июня 1999 года, сделки, совершаемые с правами на земельный участок, подлежат государственной регистрации и не требуют нотариального удостоверения. В связи с этим и ипотека прав на земельный участок не требует нотариального удостоверения.

Пример. Ленинским районным судом рассмотрен иск акционеров АО "Кыргыздолбор" к "Курулушбанку" о признании залога здания АО недействительным. Судом было установлено, что залог здания зафиксирован в БТИ и в иске акционерам было отказано. Горсудом решение суда оставлено без изменения.

Верховным судом решение суда и определение Бишкекского горсуда были отменены в связи с тем, что вывод суда о надлежащей государственной регистрации залога является преждевременным, так как БТИ такая регистрация не проводилась, как и залог земельного участка.

При новом рассмотрении дела иск был удовлетворен. В силу ст. 181 ГК КР, несоблюдение требования о государственной регистрации залогов влечет их недействительность. Такие сделки ничтожны.

В настоящее время с 22.02.99 г. государственная регистрация сделок с недвижимостью возложена на Государственное агентство по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики (Госрегистр КР).

22 декабря 1998 года принят закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", согласно которому, государственной регистрации подлежат права, возникающие из ипотеки или залога.

Насколько важно своевременно зарегистрировать ипотеку, видно из того, что (ст. 41 Закона КР "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество") очередность удовлетворения требований по ипотеке определяется датой и временем ее поступления к регистрации даже при наличии зарегистрированного позже судебного решения об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Пример. Дамира обращалась в суд с иском к Нурдину о взыскании 140 тысяч сомов, указывая, что Нурдин получил указанную сумму от нее по договору займа. Решением суда данная сумма взыскана с Нурдина и наложен арест на жилую квартиру в обеспечение иска. Судебный исполнитель получил при исполнении решения суда информацию о том, что данная квартира заложена в обеспечение кредитного договора, заключенного Нурдином с банком, на сумму 200 тысяч сомов.

При обращении в регистрационный орган установлено, что договор об ипотеке зарегистрирован 20 июля, а решение судом принято 25 июля, т.е. позже.

При таких обстоятельствах обращение взыскания на квартиру по решению суда будет возможно лишь после удовлетворения требования банка по зарегистрированному залогу, т. е. в порядке очередности (ст. 41 Закона КР "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество").

Государственная регистрация ипотеки осуществляется органами государственного регистрационного органа. Единая государственная система регистрации прав на недвижимое имущество состоит из республиканского органа управления (Госрегистр) и местных регистрационных органов.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации ипотеки. В едином государственном реестре несоблюдение государственной регистрации ипотеки влечет ничтожность договора ипотеки.

При оформлении залогов существует опасность, что одно и то же имущество может быть заложено залогодателем одновременно нескольким залогодержателям, причем последние могут об этом не знать.

При обращении взыскания на предмет залога интересы кредиторов-залогодержателей могут пострадать.

Во избежание таких ситуаций, Законом КР "О залоге" предусмотрена регистрация залогов движимого имущества в залоговых регистрационных конторах, которые находятся в ведении Министерства юстиции.

Регистрация залога в залоговых конторах не является обязательной процедурой и осуществляется в целях наделения залогодержателя приоритетным правом удовлетворения своих требований перед другими кредиторами, которые не имеют такой предшествующей регистрации залога, а также в отношении третьих лиц. С принятием Закона КР "Об ипотеке", ипотека обеспечивает это право, за исключением движимого имущества.

Регистрация залога осуществляется путем подачи залогового уведомления в Залоговую регистрационную контору.

Судам при обращении взыскания на имущество необходимо в обязательном порядке выяснять, подлежит ли залог государственной регистрации, имеется ли государственная регистрация залога на данное имущество данного взыскателя или других лиц, имеется ли зарегистрированный в залоговой конторе залог. При этом следует иметь в виду, что все незарегистрированные залогодержатели вправе обратить взыскание только на оставшееся после удовлетворения требования зарегистрированного залогодержателя имущество.

Законом (ст. 329 ГК КР и ст. 14 Закона КР "Об ипотеке") установлены виды залога, в зависимости от времени их заключения:

- предшествующий залог;

- последующий залог.

Последующий залог возникает, если имущество, находящееся в залоге в обеспечение одного обязательства, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований. Последующий залог возможен, если он не запрещен предшествующим залогом. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах данного имущества.

При ипотеке очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Таким образом, если залогодержатель зарегистрировал свой предшествующий залог в течение установленного срока - 30 дней, но последующий залогодержатель зарегистрировал свой залог ранее первого залогодержателя, то очередность взыскания будет определяться с момента даты регистрации в реестре. Причем, даже судебное решение не меняет очередности.

Право залогодержателя на залог возникает, если иное не предусмотрено договором:

- если залог подлежит государственной регистрации - с момента регистрации договора;

- в отношении иного имущества - с момента передачи этого имущества залогодержателю;

- в отношении имущества, не подлежащего передаче, - с момента заключения договора о залоге.

Содержание и сохранность заложенного имущества возлагается на залогодателя или залогодержателя в зависимости от того, у кого из них находится имущество.

Это имущество подлежит страхованию за счет залогодателя. Сторона, владеющая залогом, должна принимать меры, необходимые для сохранности имущества, и немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения имущества.

При несоблюдении этих требований, при их грубом нарушении одной из сторон, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, другая сторона вправе потребовать досрочного прекращения залога.

Риск случайной гибели имущества возложен на залогодателя. Но стороны в договоре могут предусмотреть и ответственность залогодержателя.

Пример. Залогодатель в обеспечение обязательства предложил картину, представляющую большую художественную ценность. Залогодержатель поставил условием, что картина должна находиться у него до исполнения обязательства. В связи с этим залогодатель включил в условие договора, что риск случайной гибели картины несет залогодержатель. Картина была передана залогодержателю.

При транспортировке залогодержателем картины произошло ДТП, в результате которого машина с картиной сгорела. Ответственность в таком случае, согласно условиям договора, несет залогодержатель.

В силу ст. 331 ГК КР, залогодержатель несет ответственность за утрату или повреждение в пределах действительной стоимости имущества. Но стороны могут в договоре предусмотреть и возмещение залогодержателем залогодателю иных убытков.

Пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом залогодатель вправе, но его права ограничены.

Так, залогодатель вправе производить отчуждение предмета залога в собственность, в хозяйственное ведение или оперативное управление, передавать в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Но вот завещать свое заложенное имущество залогодателю нельзя запретить.

Если имущество передано залогодержателю, то извлекать из предмета залога плоды и доходы залогодержатель вправе только в том случае, если по договору залога на залогодержателя возложена такая обязанность в целях погашения основного обязательства или в других интересах залогодателя.

В случае, если предмет залога должен быть по договору передан залогодержателю, то последний вправе истребовать это имущество из чужого незаконного владения, в т. ч. у самого залогодателя.

Так защищаются права залогодержателя, если ему по условиям договора предоставлено право, пользоваться предметом залога. В случае нарушения этих прав, он может требовать от других лиц, в т. ч. и от залогодателя, устранения нарушения его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 333 ГК КР).

ОСНОВАНИЕ ОБРАЩЕНИЙ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО

В последние годы суды все чаще сталкиваются с исполнениями решений судов, по которым взыскание обращается на заложенное имущество.

Законом (ст. 334 ГК КР) предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество обращается для удовлетворения требования залогодержателя в случаях:

- неисполнения должником обязательства;

- ненадлежащего исполнения обязательства.

Эти нарушения условий договора должны иметь место по обстоятельствам, за которые должник отвечает.

Могут иметь место такие случаи, когда нарушение должником обязательства крайне незначительно, а вследствие этого размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В этом случае в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано (п. 2 ст. 334 ГК КР).

Пример. Акынбек занял у Нарынбека 200 тысяч сомов под залог своей квартиры стоимостью 700 тысяч сомов. В установленный договором срок возвратил 190 тысяч сомов. Нарынбек обратился в суд с заявлением об обращении взыскания на квартиру Акынбека. Учитывая, что неуплата долга составила всего 10 тысяч сомов, и она незначительна по сравнению со стоимостью залога, суд может отказать в обращении взыскания на квартиру.

В таком случае залогодатель обязан заменить предмет залога другим имуществом.

Порядок обращения взыскания на предмет залога регулируется ст. 335 ГК КР с изменениями от 29 апреля 1997 года, Законом КР "О залоге" для движимого имущества и Законом КР "Об ипотеке" для недвижимого имущества.

Предусмотрены два варианта обращения взыскания на заложенное имущество:

- в судебном порядке;

- во внесудебном порядке.

Только по решению суда ст. 335 ГК КР предусматривает 4 случая обращения взыскания на имущество:

- для заключения договора требовалось согласие или разрешение другого органа или лица;

- предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

- залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно;

- при наличии спора между сторонами.

Закон КР "Об ипотеке" предусматривает только два случая обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке:

- при наличии спора между сторонами;

- если заложенное имущество отнесено в установленном порядке к имуществу, имеющему значительную художественную или иную культурную ценность для общества.

Во внесудебном порядке удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества производится на основании:

- закона;

- соглашения залогодателя с залогодержателем;

- договора о залоге, если движимое имущество передано по условиям договора залога залогодержателю.

Исключение составляют случаи, перечисленные в п. 3 ст. 335 ГК КР, предусматривающей обязательность судебного решения.

Законом КР "Об ипотеке" (ст. 30) предусмотрены два основания обращения на предмет ипотеки во внесудебном порядке:

- исполнительная надпись нотариуса;

- нотариальное удостоверение соглашения между залогодержателем и залогодателем.

Залогодержатель вправе обратиться за совершением исполнительной надписи нотариуса после составления извещения о возбуждении процедуры обращения взыскания на предмет залога и при отсутствии намерения залогодателя (должника) удовлетворить требования залогодержателя и заключить соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Указанное выше соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки и составления извещения о возбуждении процедуры обращения на предмет ипотеки.

Это соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что при реализации имущества во внесудебном порядке в случае, если вырученная сумма будет недостаточной для покрытия требования залогодержателя, он лишается права получения недостающей суммы из прочего имущества должника, если иное не предусмотрено соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

После заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя залогодатель обязан обеспечить передачу залогодержателю или его уполномоченному представителю, включая организаторов, предмета ипотеки. С момента получения предмета ипотеки и до момента его реализации залогодержатель обязан обеспечить его сохранность, и имеет права, установленные законом или договором, включая право на улучшение предмета ипотеки, на сокращение расходов по его содержанию.

В судебном порядке вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки может быть рассмотрен по иску, как той, так и другой стороны по договору ипотеки по месту нахождения имущества. Залогодержатель при этом должен представить в суд доказательства направления залогодателю (должнику) извещений о неисполнении последним обязательства и о возбуждении процедуры обращения взыскания на предмет залога, а также направления извещений предшествующим и последующим залогодержателям о возбуждении этой процедуры.

К участию в деле должны быть привлечены лица, имеющие право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, совершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право землепользования и т. д.).

При рассмотрении дела суд должен определить и указать в решении (ст. 33 Закон КР "Об ипотеке"):

- все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости предмета ипотеки, в том числе сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

- предмет ипотеки;

- способ реализации предмета ипотеки;

- начальную (стартовую) продажную цену предмета ипотеки, определяемую по соглашению залогодержателем, а в случае спора - судом на основе заключения независимого оценщика;

- меры по обеспечению сохранности предмета до его реализации;

- порядок и очередность распределения выручки от торгов.

Реализация предмета ипотеки проводится:

- путем продажи с публичных торгов;

- путем приобретения предмета ипотеки залогодержателем (при несостоявшихся торгах).

Форма публичных торгов:

- открытый аукцион;

- конкурс.

Форма определяется решением суда или соглашением об удовлетворении требований залогодержателя (во внесудебном порядке).

Для реализации предмета ипотеки судом назначается организатор торгов из числа:

- лиц, на которых в соответствии с ГПК возлагается исполнение судебных решений;

- лиц, являющихся независимыми организаторами торгов.

Кандидатуру независимого организатора торгов вправе предложить залогодержатель, залогодатель, должник. Если кандидатур несколько - проводится конкурс.

При обращении взыскания во внесудебном порядке организатор определяется соглашением сторон.

При организации и проведения торгов организатор торгов вправе выступать как от своего имени, так и от имени собственника имущества или обладателя имущественного права на основании решения суда или договора.

В качестве независимого организатора торгов суд может назначить:

- юридическое лицо;

- физическое лицо;

- индивидуального предпринимателя.

Не может быть независимым организатором торгов:

- должностное лицо, работающее в органах государственной власти и управления, самоуправления и в органах суда республики;

- лица, имеющие имущественный интерес (учредители, акционеры, члены, участники, кредиторы, дебиторы, собственники имущества, страховщики, руководители и родственники сторон), а также лица, имеющие судимость.

За свою работу организатор получает вознаграждение, размер которого определяется судом или соглашением сторон.

Порядок проведения торгов при реализации предмета ипотеки

Торги проводятся по месту нахождения недвижимого имущества.

Организатор торгов извещает о предстоящих публичных торгах не менее, чем за один месяц до проведения торгов путем публикации в периодической печати объявления о торгах:

- один раз в органе печати республиканского значения;

- один раз в органе печати местного (районного, городского) значения.

Один экземпляр объявления о торгах в тот же срок за месяц до торгов вывешивается на видном месте, на недвижимом имуществе, подлежащем продаже с торгов.

К объявлению о торгах предъявляются большие требования. Оно должно содержать сведения по 7 условиям торгов (ст. 37 Закона КР "Об ипотеке"):

- наименование, описание и характеристика предмета ипотеки;

- точное его местонахождение;

- начальная (стартовая) продажная цена;

- размер, сроки, порядок внесения гарантийного взноса (задатка) участника торгов;

- порядок и сроки уплаты покупной цены;

- время и место проведения торгов;

- имя (наименование) и местожительство(местонахождение) организатора торгов, номер его телефона и платежные реквизиты.

Гарантийный взнос вносится до начала торгов в пределах 5% от начальной цены. Он засчитывается в счет покупной цены. Выигрывает торги лицо, предложившее наивысшую цену.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов, который является основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В течение одной недели покупатель обязан внести сумму, за которую им куплен предмет ипотеки с учетом гарантийного взноса.

Если предметом ипотеки являлось только право на заключение договора, например, пользования земельным участком, аренды, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней. Этот договор и протокол о результатах торгов являются основанием для внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Если торги признаны несостоявшимися, оформляется акт. При этом залогодержатель приобретает право по соглашению с залогодателем приобрести предмет ипотеки по его начальной, продажной цене на публичных торгах и засчитывает в счет покупной цены свои требования.

Если соглашение не состоялось, то не позднее, чем через месяц проводятся повторные публичные торги, по тем же правилам, что и первые, но начальная, продажная цена определяется уже не судом, а организатором торгов, который вправе установить новую цену.

Если и повторные торги не состоялись, то залогодержатель вправе оставить за собой имущество с оценкой ниже на 10% продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользовался своим правом в течение одного месяца со дня проведения повторных торгов, ипотека прекращается.

После проведения торгов организатор обязан составить и передать отчет, составленный в письменной форме, - суду при обращении взыскания в судебном порядке, или сторонам - во внесудебном порядке - не позднее 10 дней. К отчету прилагаются копии документов, связанных с организацией торгов и реализацией ипотеки.

Торги могут быть признаны недействительными по собственной инициативе суда или по иску заинтересованного лица в случаях (ст. 39 Закона КР "Об ипотеке"):

- проведения торгов с нарушением данного закона;

- предмет ипотеки продан лицу, не имевшему права участвовать в торгах;

- организатор торга, залогодержатель, покупатель допустили правонарушение, влекущее административную ответственность.

Обращение взыскания на земельные участки сельскохозяйственного назначения

Обращение взыскания на земельные участки имеет свои особенности (ст. 49 Закона КР "Об ипотеке").

Во-первых, в обращении взыскания на земельный участок может быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительное и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенных земель.

Пример. Фермерское хозяйство по кредитному договору под залог 15 га пахотных земель получило в банке кредит в сумме 500 тысяч сомов с условием возврата кредита и процентов в течение трех лет. В течение этого срока проценты уплачивались своевременно. Остаток кредита в сумме 20 тысяч сомов остался на конец срока непогашенным. Банк потребовал возврата долга и обратил взыскание на 15 га пахотных земель. Стоимость 15 га пахотных земель составила по оценке 700 тысяч сомов. В связи с тем, что сумма задолженности явно несоразмерна стоимости земель, суд вправе отказать банку в обращении взыскания на эти земли.

Во-вторых, ипотекой земельного участка может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины начальной (стартовой) стоимости земельного участка, т.е. обязательство на 200 тысяч сомов может быть обеспечено залогом земельного участка стоимостью не менее 400 тысяч сомов.

В-третьих, при наличии уважительных причин (неурожай, стихийные бедствия, наводнение, град и другие экстремальные погодные условия) по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания отсрочить реализацию с/х земель на срок до трех лет (общее правило отсрочки - 1 год).

В-четвертых, при объявлении повторных публичных торгов несостоявшимися органы местного самоуправления вправе приобрести предмет ипотеки по его начальной (стартовой) продажной цене на повторных торгах.

Законом (ст. 50 Закона КР "Об ипотеке") предусмотрено преимущественное право аренды (покупки) залогодателем земельного участка с/х назначения после обращения на него взыскания и реализации на торгах. Право сохраняется за залогодателем в течение одного года, с момента отчуждения на торгах на равных условиях с другими лицами.

Арендодатель или лицо, купившее на публичных торгах земельный участок, должны письменно известить бывшего залогодателя о сдаче земельного участка в аренду и ее условиях или намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий.

В течение одного месяца бывший залогодатель вправе осуществить свое преимущественное право аренды (покупки).

Особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст.ст. 51-54 Закона "Об ипотеке")

Законом допускается ипотека предназначенных для постоянного проживания жилых домов и квартир в многоквартирных домах, принадлежащих на праве собственности гражданам.

Квартиры и дома, находящиеся в государственной, коммунальной собственности, а также служебные квартиры не могут быть предметом ипотеки.

Предметом ипотеки может быть как квартира в целом, так и часть, состоящая из изолированной комнаты.

Залогодатель вправе сдать заложенную квартиру в аренду только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре.

При ипотеке жилого дома или строящегося дома право залога распространяется и на земельный участок.

При ипотеке квартиры, принадлежащей залогодателю на праве раздельной собственности в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается, наряду с квартирой, соответствующая доля в правах на общую собственность и земельный участок.

При строительстве жилого дома предметом ипотеки может быть земельный участок, квартиры, незавершенное строительство, строительные материалы и оборудование, принадлежащие залогодателю и заготовленные для строительства этого дома.

После обращения взыскания на заложенный жилой дом (квартиру) и реализации этого имущества, залогодатель и проживающие совместно с ним члены семьи обязаны по требованию собственника жилого дома (квартиры) в течение месяца освободить занимаемое помещение.

При этом должны быть в наличии следующие условия:

- жилой дом (квартира) был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита;

- проживающие с залогодателем члены семьи дали до заключения договора об ипотеке нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом (квартиру) в случае обращения на нее взыскания.

Данные ограничения существенны, и в случае несоблюдения перечисленных выше условий, лишают лицо, приобретшее квартиру (дом) на публичных торгах, права выселить залогодателя и членов его семьи, т. е. практически лишают покупателя права пользования купленным им домом (квартирой). В связи с этим, покупатель на торгах должен проверять наличие условий, позволяющих требовать освобождения дома (квартиры) от занимающих его лиц.

Пример. Частный предприниматель Евсеев, являющийся собственником жилого дома, взял в банке кредит в сумме 200 тысяч сомов под залог своего дома. Вместе с ним в доме проживали его дети в возрасте 18 и 20 лет.

Кредит в установленный договором срок в связи с неудачной предпринимательской деятельностью он не смог вернуть и сумма вместе с процентами составила 300 тысяч сомов.

Банк обратил взыскание на предмет залога и на публичных торгах дом был продан за 300 тысяч сомов покупателю Петрову.

Петров потребовал от Евсеева и членов его семьи освободить дом, однако последние в течение месяца дом не освободили. При обращении в суд покупателю Петрову будет отказано по тем основаниям, что дети Евсеева не давали до заключения договора ипотеки нотариально удостоверенного обязательства об освобождении дома в случае обращения на него взыскания.

Следует также отметить, что Закон КР "Об ипотеке" предусматривает определенный порядок действий залогодержателя еще до обращения взыскания на предмет ипотеки. Этот порядок заключается в том, что залогодержатель по наступлении срока исполнения основного обязательства официально извещает залогодателя, должника о неисполнении обязательства. Это извещение не регистрируется в регистрационных органах и не направляется другим залогодержателям ипотеки данного имущества. Залогодателю, должнику предоставляется 30 дней срока для устранения нарушения обязательства.

При неудовлетворении требований залогодателем в течение 30-дневного срока с момента получения извещения, залогодержатель составляет извещение о начале процедуры принудительного обращения взыскания на предмет ипотеки, регистрирует его в органе, осуществляющем государственную регистрацию ипотеки, вручает его должнику, залогодателю лично или заказным письмом, направляет копию извещения залогодержателям предшествующей и последующей ипотек. В этом извещении залогодержатель предлагает должнику, залогодателю добровольно исполнить обязательство и заключить соглашение об удовлетворении требований во внесудебном порядке. Для исполнения второго извещения также устанавливается срок не менее 30 дней. После того, как залогодатель не выполнит требования залогодержателя, последний вправе обратиться в суд.

Несколько иной порядок предусмотрен Законом КР "О залоге", который в настоящее время регулирует порядок обращения взыскания на движимое имущество.

Глава 5 предусматривает, что для возбуждения процедуры принудительного обращения взыскания залогодержатель должен вручить залогодателю письменное извещение о принудительном обращении взыскания.

В семидневный срок после доставки залогодателю письменного извещения, залогодержатель зарегистрированного залога должен это извещение зарегистрировать в Залоговой конторе.

Залогодатель вправе в 30-дневный срок после начала принудительного обращения взыскания залога обратиться в суд об отмене указанной процедуры.

Суд может продлить процедуру принудительного исполнения, если залогодатель представит доказательства, подтверждающие, что он может исполнить обязательство с учетом дополнительного времени - 30 дней, о чем выносит временное распоряжение.

После получения залогодателем извещения о принудительном обращении залогодержатель приобретает право на незамедлительное вступление во владение соответствующим предметом залога.

Если сам залогодержатель не может осуществить это право, он обращается в суд о назначении официального лица для принудительного осуществления его прав по владению заложенным имуществом.

Этим лицом может быть судебный исполнитель. Это лицо имеет право на изъятие предмета залога и его немедленную передачу залогодержателю.

После вручения залогодателю извещения, последний лишается права изменения договорного обязательства, за исключением денежного долга (новация).

Реализация заложенного имущества производится по истечении 30 дней с момента начала процедуры принудительного обращения взыскания по праву залогодержателя.

Законом КР "О залоге" предусмотрено, что реализация заложенного имущества может быть публичной, либо частной.

О публичной реализации должно быть объявлено в средствах массовой информации. В объявлении должно быть достаточно полно сообщено о типе и размере имущества, времени и месте публичных торгов, о регистрационном номере и дате залогового уведомления.

Информация о реализации посылается дебитору и другим лицам, имеющим зарегистрированные права на заложенное имущество, не позднее, чем за семь дней до реализации. Место для публичных аукционов соответствует месту проведения публичных торгов. Залогодатель не может участвовать в торгах. Лицо, предложившее наивысшую цену, в т.ч. залогодержатель, приобретает неоспоримое право собственности.

Если залог выступает в виде заклада и предметом залога являются денежный депозит, ценные бумаги, заменимые вещи, залогодержатель может осуществлять свои права по обращению взыскания сразу в момент наступления срока исполнения обязательства, либо после вручения извещения о принудительном обращении взыскания, не ожидая 30-дневного срока.

Независимо от того, является ли залог закладом или зарегистрированным залогом, залогодержатель имеет право продать или же другим образом реализовать этот залог немедленно после вступления во владение этим залогом, если залог представляет скоропортящийся продукт или же есть угроза, что оно быстро потеряет свою стоимость.

Залогодателю предоставлено право купли заложенного имущества на публичных или частных торгах или купли в любое время до торгов путем выплаты залогодержателю всей причитающейся суммы, включая затраты на принудительное обращение взыскания.

Отчуждение заложенного имущества не облагается налогом.

При проведении частных торгов, проводимых самим залогодержателем, он лишен права купить заложенное имущество.

Залогодержатель вкладывает выручку, полученную от торгов по обращению взыскания, и превышающую его долю в депозитарии. Эта сумма будет использоваться для выплат залогодержателям следующей очереди, а остатки получит залогодатель.

Если судом будет установлено, что имущество продано по заниженной цене из-за незаконных действий залогодержателя, то непогашенная продажей имущества часть долга или весь остаток долга залогодателя перед залогодержателем, могут быть списаны распоряжением суда, а последующий залогодержатель или залогодатель могут обратиться с ходатайством в суд за возмещением залогодержателем убытков в размере утраченной суммы.

Комиссионная продажа заложенного имущества законом не предусмотрена.

При решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество суду предоставлено право, по просьбе залогодателя отсрочить продажу этого имущества с публичных торгов сроком до одного года.

При этом должник по основному обязательству обязан возместить возросшие за время отсрочки убытки кредитора и суммы неустойки.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется либо:

- соглашением залогодержателя с залогодателем (п. 2 ст. 335 ГК КР);

- решением суда (п. 1 ст. 335 ГК КР).

Как показывает практика, определение стоимости заложенного имущества при обращении на него взыскания обычно определяется не решением суда, а судебным исполнителем в соответствии со ст. 379 ГПК КР, что недопустимо.

Порядок проведения публичных торгов регулируется ст.ст. 389, 391, 392, 393 ГПК КР.

О предстоящих публичных торгах судебный исполнитель не позднее, чем за 10 дней до торгов оповещает путем публикации в местной газете.

Казалось бы, какие могут быть неясности в отношении оповещения о предстоящих торгах. Однако практика говорит о другом: суды редко соблюдают требования о надлежащем оповещении: не соблюдают десятидневный срок, не дают полной информации о предмете торгов. В суды постоянно поступают жалобы на действия судебных исполнителей при проведении торгов, заявления о признании публичных торгов недействительными.

При определенных обстоятельствах торги могут быть объявлены несостоявшимися.

Эти обстоятельства изложены в ст. 392 ГПК КР:

- если на торги явилось менее двух покупателей;

- если из явившихся покупателей никто не сделает надбавки к первоначальной оценке строения;

- если покупатель в течение 5 дней не внесет полностью сумму.

При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования по этому залогу. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

Если залогодержатель не согласен с таким вариантом, то проводятся повторные торги, по правилам первых торгов.

Как и при проведении первых торгов, если явились двое и более покупателей, то они обязаны внести на депозит суда не менее 10% покупной цены залога. Заложенное имущество продается покупателю, предложившему наивысшую цену.

В случае повторения обстоятельств, предусмотренных ст. 392 ГПК КР, повторные торги могут быть также объявлены несостоявшимися.

При этом цена заложенного имущества может быть снижена до 10%, а залогодержателю предоставляется право оставить предмет залога за собой. Снижение цены производится исходя из стоимости залога, определенного при назначении повторных торгов.

В том случае, если залогодержатель не захочет оставить заложенное имущество за собой в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор залога прекращается.

Бывает, что полученной при проведении публичных торгов суммы от продажи имущества недостаточно для погашения требования залогодержателя. При таких обстоятельствах залогодержатель вправе получить недостающую сумму из остального имущества должника на общих основаниях с другими кредиторами.

Остаток суммы после погашения требований залогодержателя возвращается залогодателю.

Пунктом 7 ст. 336 ГК КР установлено правило, что должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до того, как состоялась продажа предмета залога, прекратить обращенное на него взыскание и его реализацию, исполнив обязательство. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Казалось бы, ничего неясного в этом правиле нет, а вместе с тем, суды допускают нарушения этого правила.

Пример. Первомайским районным судом с публичных торгов продана квартира гр. Л., который находится вне пределов республики. Его мать попросила отсрочку исполнения решения суда на один месяц для поездки к сыну за деньгами. Ее заявление об отсрочке судом не было рассмотрено, но она успела на повторные торги и до их проведения предъявила судебному исполнителю полную сумму задолженности - 100 тыс. сом, взысканную решением суда в пользу взыскателя - АГБ "Бишкек". Судебный исполнитель отказался принять деньги и провел 15 сентября 1998 г. торги заложенной по договору кредита двухкомнатной квартиры за 100 тысяч сомов в центре города по ул. Манаса, 7, г. Бишкек. Новый покупатель внес 100 тысяч сомов на депозит суда. Мать по доверенности сына обратилась с жалобой на действия судебного исполнителя и просила признать торги недействительными.

В удовлетворении жалобы было отказано. Суд не признал действия судебного исполнителя неправильными.

В частной жалобе мать просила отменить определение суда, в связи с тем, что судебный исполнитель поспешил с проведением торгов и продал квартиру по заниженной цене.

При таких обстоятельствах судебная коллегия Бишкекского городского суда удовлетворила частную жалобу, отменила определение районного суда и направила дело на новое рассмотрение.

ПРЕКРАЩЕНИЕ ЗАЛОГА

В целях защиты прав залогодержателя от незаконных действий со стороны залогодателя в определенных случаях залогодержатель наделяется правом требовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Это право может быть реализовано залогодержателем при следующих обстоятельствах:

- если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;

- нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;

- утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, а залогодатель не воспользовался своим правом на замену предмета залога.

При некоторых обстоятельствах залогодержатель вправе не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и обратить взыскание на предмет залога, если это требование не будет выполнено. Это возможно в случаях:

- нарушения залогодателем правил о последующем залоге. Например, залоговое имущество повторно передано в залог, несмотря на запрет последующего залога, установленный предшествующим договором о залоге;

- невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию предмета залога, непредставления документов, не обеспечения условий для проверки наличия, качества, состояния и условий хранения заложенного имущества, находящегося у залогодателя.

Залог как обязательство, обеспечивающее основное обязательство, прекращается с завершением основного обязательства.

Статьей 338 ГК КР предусмотрены и иные случаи прекращения залога:

- по требованию залогодателя при наличии оснований: грубом нарушении залогодержателем обязанности по страхованию имущества за счет залогодателя; не обеспечению сохранности заложенного имущества и его защиты от посягательств третьих лиц; несоблюдению требований о немедленном уведомлении залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Невыполнение залогодержателем своих обязанностей может возникнуть только в том случае, если ему передано заложенное имущество:

- по требованию залогодержателя в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался своим правом замены залога;

- в случае продажи с публичных торгов, заложенного имущества, а также в случае, если реализация его оказалась невозможной.

Об этом упоминалось ранее, при рассмотрении процедуры продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Учитывая, что договор залога недвижимости подлежит государственной регистрации, о прекращении залога должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный залог.

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения, либо в порядке универсального правопреемства не влечет прекращения залога, напротив, залог сохраняет свою силу. На место залогодателя становится его правопреемник, который несет все обязанности залогодателя.

Если по каким-либо основаниям (реквизиция, национализация и т.д.) заложенное имущество изымается у собственника, взамен изъятого имущества собственник получает компенсацию, а залогодержатель получает право преимущественного удовлетворения своих требований из этой денежной компенсации.

Пример. Во время стихийного бедствия у Наримана по решению райгосадминистрации реквизирована автомашина КамАЗ, которая являлась предметом залога по кредитному договору на сумму 300 тысяч сомов и стоимость ее была определена сторонами в 320 тысяч сомов. Компенсация выплачена Нариману в сумме 250 тысяч сомов, исходя из рыночной стоимости машины на день изъятия.

Банк, являющийся кредитором по договору кредита, в связи с реквизицией автомашины обратил взыскание на полученную Нариманом компенсацию, как на предмет залога.

Авторы: 1379 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги: 1908 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я